房企苦撑房价？

房企资金链紧张程度如何，目前已是初露端倪。

“我们的(开发商)贷款客户目前的利息偿付都较为正常，因为贷款要到年中或下半年到期，那时才能看出分晓。”4月11日，一位有着十余年对公信贷经验的上海某大行信贷经理说。但这位信贷经理已明显感觉到，“开发商压力很大，资金链趋紧，这是毋庸置疑的”。

那么，下一步，房企如何化解资金困局？

首先，“房企还是想到我们银行贷款。”上述资深信贷经理称，这也是目前最经济的方式。

其次，开发商将选择同业拆借，也即企业之间的资金拆借。但拆借的成本畸高，目前银行贷款的年利率一般不会超过10％，而房企同业拆借的年利率可能达到40％至50％。

第三条渠道是采取股东方注资，吸引资金，或强强联合等类似的财务重组。

第四条道路，也是开发商最不愿意做的一种选择??降价售楼。据上述信贷经理透露，他所知道的开发商中，目前没有一家选择降价售楼，因为到期贷款较少，“都在撑着”。

但开发商已为死撑房价付出了代价。

除同业拆借的高昂利息外，上述信贷经理熟悉的一些房企最近都没有拿地，一是因为手中没有宽裕资金，二是此时拿地风险较大。

中国指数研究院新近发布的上海商品住宅交易分析报告称，虽然今年初土地供应量有所增加，但土地开发量同比却出现大幅度下滑，新开工面积也有所减少；原因正是商品房销售量连续数月下滑，开发商资金链出现紧张。

值得注意的是，当内资房企拿地减少时，外资在上海频频扮演抄底角色，近期拿地反而较多。

外资除了拿地，还通过收购房产项目进入上海房地产业。本报记者此前获取的一份内部报告显示，2007年前三季度，上海市外资收购房地产的项目约24个，总成交价值约330亿元，无论从数量还是从金额上均超过2006年全年。

死撑房价的另一代价是支付更高的贷款利率。上述大行信贷经理称，该行的房地产开发贷款利率已在基准利率基础上再上浮20％左右；“而且上浮30％，开发商觉得也可以接受”。

但银行目前手中的贷款额度非常有限，而且在结构调整中，房地产基本处于各行非优先支持行业之列。上述信贷经理称，4月份的贷款计划指标少得可怜，而且需要提前两个月上报上级行。

其实，“万科非常聪明，我相信目前它的资金面并不紧张，但在存量市场需求有限的情况下，谁先回笼资金，谁就能在后续调控中掌握主动权。”上述信贷经理直言。

资产质量隐忧

上海的房价波动已能够影响在沪商业银行的“半条命”。

截至2007年12月末，上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2％，银行信贷资源进一步向房地产业聚集，银行对房地产信贷的依赖程度居高不下。上海银监局曾表示，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到(上海市)银行一半左右的信贷资产安全。

此番在摸底房企资金链的同时，央行上海分行非常关心金融机构房地产贷款到期和展期的笔数和金额情况，尤其是2007年四季度和今年一季度两个时间阶段；同时，贷款诉讼情况中涉及个人住房贷款情况也在调查之列。

风险苗头已经出现。前述内部报告显示，截至2007年12月末，上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加近7亿元，不良率比年初上升了0.78个百分点；其中，2007年新发生住房开发不良贷款20亿元，同比多增13亿元。

而值得注意的是，这些新发生的住房开发不良贷款大多为经展期到期后再形成不良。上述内部报告显示，有银行反映，在房贷“新政”及补充通知下发后，个人住房贷款需求受到抑制，房地产开发项目周期有所延长，开发贷款展期需求明显上升；而从2007年下半年以来，房地产开发企业融资的渠道总体在收窄，整体资金链趋紧。

进入2008年一季度，市场行情依旧不容乐观。

央行上海总部发布的2008年一季度信贷数据显示，由于房地产市场成交量变化影响到个人住房贷款走势具有一定的时滞性，因而年初上海市房地产成交量的萎缩导致3月份中资商业银行个人住房贷款减少9.7亿元，同比多减12.1亿元，其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元。

目前，“房企资金链趋紧与房价走势的关联度还不大；但问题是要不就是不关联，一旦关联起来，就会大得不得了。”前述大行信贷经理直言。

在上述内部报告中，也有有关部门担忧，房价一旦大幅下挫，极有可能出现大量违约现象，使银行信贷资产遭受巨大损失，甚至可能爆发类似美国次级贷款的风险。